Investir et rénover dans le locatif ancien


Gestion privée

Investir dans un bien ancien destiné à la location peut s’avérer rentable, à condition d’en assurer la rénovation et de bien choisir l’emplacement. Deux conditions pour louer vite et bien.

Investir et rénover dans le locatif ancien© Freepik

En dépit de la mise en place de l’IFI, de la hausse de la CSG en janvier dernier et d’une hausse des prix dans l’ancien qui se poursuit, investir dans l’ancien pour louer reste rentable sur le long terme. À condition de bien choisir son emplacement et surtout d’effectuer des travaux de rénovation, qu’ils soient d’embellissement ou énergétiques. Des travaux qui pourront être financés par des dispositifs de défiscalisation et permettront de louer mieux et plus facilement.


par Sophie Sébirot

Melon une étude Crédit Foncier/Elabe réalisée début 2017, 33 % des Français investiraient dans la pierre pour réaliser un investissement locatif s’ils disposaient d’une somme importante d’argent. L’investissement locatif reste une valeur-refuge pour les Français. En outre, si les prix de l’immobilier ancien continuent leur hausse, les taux d’intérêt restent faibles. Un atout qui s’ajoute aux autres nombreux avantages du bâti ancien. “Outre qu’il permet d’acheter moins cher en raison des travaux à prévoir, l’investissement dans un bien ancien voué à la location permet à l’investisseur d’alléger ses impôts en ayant recours au mécanisme du déficit foncier”, déclare Grégory Moreaux, directeur adjoint résidentiel au Crédit Foncier. Un déficit foncier qui permet de déduire les loyers des travaux, et de reporter le déficit sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an. Emprunter pour financer ses travaux est également intéressant fiscalement. Le particulier génère ainsi des intérêts d’emprunts qui lui permettent d’accroître son déficit foncier, et donc d’optimiser son opération financière. “Il y a deux aspects positifs à l’investissement dans l’ancien : l’aspect fiscal avec le mécanisme du déficit foncier, et l’aspect valorisation du bien”, souligne Grégory Moreaux.

“Outre qu’il permet d’acheter moins cher en raison des travaux à prévoir, l’investissement dans un bien ancien voué à la location permet à l’investisseur d’alléger ses impôts en ayant recours au mécanisme du déficit foncier”

Un constat confirmé par les professionnels de l’immobilier. “Les travaux dans l’ancien permettent de défiscaliser et de valoriser”, renchérit Bertrand de Raymond, président-fondateur de Capcime. “Les travaux d’embellissement sont très intéressants sur le plan fiscal, mais il convient de faire attention à ce que ce soit bien des travaux d’embellissement et non de reconstruction”, précise ce dernier. “Le fait d’avoir effectué des travaux permettra à l’investisseur de disposer d’un bien impeccable et de trouver un locataire plus facilement”, souligne Grégory Moreaux.

Selon l’enveloppe budgétaire dont dispose l’investisseur, plusieurs dispositifs co-existent pour investir dans le locatif ancien. Pour les budgets les plus importants, la loi Malraux permet de déduire les travaux jusqu’à 400 000 euros. Le Pinel dans l’ancien, moins connu, dispose des mêmes avantages fiscaux que le Pinel dans le neuf, grâce aux travaux d’embellissement. “Si l’investisseur est expatrié, il est conseillé de choisir le dispositif de LMNP (loueur meublé non professionnel) pour réduire considérablement ses impôts plutôt que du Pinel ancien”, fait remarquer Bertrand de Raymond qui ajoute : “la règle d’or est d’acheter un bien, la défiscalisation constitue la cerise sur le gâteau”.

Des travaux valorisants

Rénover un logement ancien permet de valoriser son bien et donc d’accroître sa rentabilité et de faciliter sa revente éventuelle. “L’investissement dans l’ancien n’est attractif que si l’on apporte du confort. Les locataires sont de plus en plus attentifs aux critères de confort et d’énergie. Un coup de peinture sur la crasse ne suffit plus”, confirme Christophe Baudat, cofondateur de Colocatère, société spécialisée dans la co-location haut de gamme (voir encadré). “Il existe un déficit de logements en France : un bien de qualité avec toutes les garanties d’aménagement et de confort et ayant une faible consommation d’énergie sera constamment loué ; l’investisseur n’aura pas à craindre de vacances locatives et il disposera d’une certitude de rendement. Un bien se louera moins bien si le propriétaire ne fait pas de travaux”, estime Yannick Ainouche, président du réseau de diagnostic immobilier Ex’Im.

“Les décrets sur la décence des logements ont favorisé la prise de conscience de la nécessité de faire des travaux”

“Les décrets sur la décence des logements ont favorisé la prise de conscience de la nécessité de faire des travaux”, note de son côté Jean-Marc Torrolion, président de la Fnaim. Désormais, une cuisine équipée, des sanitaires irréprochables, des huisseries en bon état, un bien propre et sécurisé constituent la base d’une location. “Les locataires ne sont pas tous bricoleurs”, précise Jean-Marc Torrolion, qui poursuit : “un bien destiné à la location doit être rénové tous les 15 ans”.

Des travaux qui ont un coût

Acheter un bien ancien à rénover implique de faire attention aux coûts des travaux. “Le ratio optimal est de 20 à 25 %”, souligne Bertrand de Raymond. “Pour un studio à Paris de 20 m² valant 200 000 euros, le ratio de travaux maximal est de 10 %” nuance Fabien Court. Et d’ajouter : “Les investisseurs ont une enveloppe de travaux à ne pas dépasser. Il faut compter entre 800 et 1 000 euros du mètre carré pour les rénovations”. Un budget à ne pas négliger. “Si les propriétaires n’ont pas les moyens d’effectuer des travaux, il est préférable qu’ils vendent leur bien. Il faut savoir arbitrer entre l’ancien et le neuf, et éventuellement réorienter son investissement vers du Pinel”, estime Jean-Marc Torrolion.

“Les investisseurs ont une enveloppe de travaux à ne pas dépasser. Il faut compter entre 800 et 1 000 euros du mètre carré pour les rénovations”

“Entreprendre des travaux de rénovation énergique permet de faire des économies d’énergie. C’est une stratégie gagnant-gagnant tant pour le locataire, qui aura des factures moindres, que pour le propriétaire, dont les charges diminueront en raison de la baisse de la consommation d’énergie”, fait remarquer Grégory Moreaux, qui poursuit : “cela constitue une prime à la location ; le bien se louera beaucoup plus rapidement et dans de meilleures conditions. C’est un véritable avantage”. “Faites faire des diagnostics et remettez vos biens en état et vous louerez beaucoup mieux”, conseille Yannick Ainouche aux investisseurs. D’autant que ces derniers peuvent bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) jusqu’à fin 2018 ou encore de l’éco-prêt à taux zéro, sans conditions de ressources. “Il n’est pas difficile de louer un appartement à Paris s’il est dans un état conforme, notamment avec des diagnostics électricité et gaz corrects”, confirme Fabien Court, directeur de l’agence Era Immobilier Convention. “Auparavant, les diagnostics n’existaient pas dans la location ; désormais, les locataires choisissent la conformité. Certes, les travaux ont un coût, mais un bien en bon état limite le turn-over des locataires”, ajoute ce dernier. “Les travaux de rénovation énergétique n’occultent pas l’emplacement, surtout sur des marchés hypertendus comme Paris”, nuance le président de la Fnaim.

Bien choisir l’emplacement

“L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement” : il est essentiel de ne pas oublier ce mantra du secteur immobilier. L’emplacement est primordial afin d’obtenir une plus-value à la revente. Il est donc conseillé de privilégier les zones rentables, tels que les centres-villes, plutôt que les périphéries. Christophe Baudat estime que l’emplacement constitue un véritable avantage de l’ancien sur le neuf. L’analyse de Notaires de France d’avril 2018 montre une augmentation des prix de l’ancien dans les centres-villes des principales villes de France. Jean-Marc Torrolion conseille aux investisseurs de bien connaître le territoire dans lequel ils investissent. Il recommande également d’investir dans des villes ayant un fort attrait touristique, mais aussi des biens productifs ou une forte demande étudiante. “Il est préférable d’investir dans des villes qui ont une image et une politique de développement”, souligne-t-il. Bien évidemment, compte tenu du prix du mètre carré sur Paris, il est plutôt conseillé de viser dans la capitale des quartiers plus excentrés ou populaires. “Dans le XVe arrondissement, il existe beaucoup d’appartements qui n’ont pas été refaits depuis 50 ans et de nombreuses successions”, indique Fabien Court. Avis aux bricoleurs ! Attention toutefois au possible retour du plafonnement des loyers dans 28 zones tendues, envisagé dans le projet de loi ELAN. Ce dernier peut avoir un impact sur l’investissement locatif. “Le plafonnement des loyers avait entraîné une chute de 50 % des investissements locatifs à Paris. Les investisseurs préféraient investir dans des villes où il n’existait pas”, explique Fabien Court, qui ajoute : “Désormais, l’investissement locatif a repris sur Paris”. De l’emplacement dépend également la rentabilité de l’investissement locatif : de 2 à 3 % bruts dans une mégapole, les revenus locatifs peuvent atteindre 5 à 6 % dans des villes moyennes, en raison d’un prix au mètre carré plus raisonnable.

“Attention toutefois au possible retour du plafonnement des loyers dans 28 zones tendues, envisagé dans le projet de loi ELAN. Ce dernier peut avoir un impact sur l’investissement locatif”

Les professionnels sont unanimes : ne pas rénover n’est pas un bon calcul pour un investisseur. “La rénovation évite les vacances locatives et permet d’avoir des locataires stables. Il est important d’effectuer des travaux quand on le peut”, insiste Grégory Moreaux. Et de poursuivre : “les appartements non rénovés risquent de ne pas être reloués du fait d’une exigence accrue des locataires tentés de se tourner vers le secteur du neuf, où les normes sont très strictes. Si l’ancien ne convient pas au niveau d’exigence des locataires, le secteur du neuf l’emportera”. Et Bertrand de Raymond de conclure : “Il faut avoir une vision à long terme : Un bien c’est comme une voiture, ça s’entretient”.

L’assurance loyers impayés

L’une des craintes majeures des bailleurs est la défaillance d’un locataire. Pourtant, les impayés de loyers ne dépasseraient pas 3 % des logements loués, voire moins selon les sources. Les investisseurs qui estiment qu’une caution ne suffit pas peuvent faire appel à une assurance dite garantie des loyers impayés (GLI). Elle peut se justifier notamment lorsque les loyers représentent une part conséquente des ressources du propriétaire. L’assurance GLI peut être souscrite auprès de la majorité des sociétés d’assurances. Le propriétaire est alors couvert dans les cas suivants : loyers impayés, détériorations et dégradations au départ du locataire et non couvertes par le dépôt de garantie, départ prématuré du locataire. En outre, cette assurance couvre les frais de contentieux pour recouvrer le montant des loyers impayés ou pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières, à condition qu’elles n’entrent pas dans le cadre de la vétusté d’usage.

Pour bénéficier des indemnités, le bailleur devra au préalable s’acquitter de certaines obligations : vérifier la solvabilité du locataire, avoir établi un contrat de bail conforme à la législation en vigueur et, en cas d’impayés, envoyer dans les délais prévus par le contrat un courrier de relance et une mise en demeure. Si ces dernières obligations sont effectuées dans les délais impartis, le bailleur sera indemnisé de toutes ses pertes selon les modalités et dans la limite des plafonds prévus par le contrat d’assurance. En général, les indemnités sont versées à compter du troisième ou quatrième mois suivant celui du premier terme impayé. Toutefois, la garantie est rétroactive et rembourse les impayés dès le premier mois. Attention, les compagnies d’assurances ne proposent pas toutes la même couverture.

L’engouement pour la colocation

Existant depuis des décennies aux États-Unis comme en Grande-Bretagne, la colocation connaît en France depuis quelques années un véritable engouement. Les co-fondateurs de Colocatère, société spécialisée dans la réalisation de colocations meublées haut de gamme, sont partis du constat qu’un grand appartement rénové et meublé avec des chambres dotées de salles de bains privatives avait un rendement locatif plus important que s’il était loué à un seul et même foyer. “Après avoir rénové un appartement de trois chambres, nous sommes passés d’un loyer de 500 euros à trois loyers de 300 euros, soit 900 euros”, explique Christophe Baudat, cofondateur. “Depuis trois ans, nous connaissons un coup d’accélérateur en raison de la mode de la colocation. Nous créons des projets sur mesure avec les investisseurs en fonction de leurs attentes, et assurons la gestion locative. Nous apportons une solution innovante dans l’ancien, avec un concept clé en main”, poursuit Christophe Baudat. Selon ce dernier, ce concept offre un rendement de 6 % par an en moyenne. Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) permet aux investisseurs de défiscaliser les revenus locatifs générés, et de se constituer un complément de revenu ou de retraite. Autre point non négligeable, il permet une dilution du risque en cas de défaillance ou de départ d’un locataire. Des locataires constitués à plus de 50 % de jeunes actifs. Créée en 2011, Colocatère gère désormais 150 biens immobiliers rénovés, soit environ 600 chambres. Après Lille, Reims, Metz, Nancy et Toulouse, Colocatère prévoit de s’installer à Rennes et à Lyon. “Nous sommes en train de procéder à une levée de fonds afin d’être présent dans les 20 plus grandes villes de France d’ici deux à trois ans”, conclut Christophe Baudat

Les prix dans l’ancien ont progressé de 3,4 % au 4e trimestre 2017 par rapport à la même période de 2016.

Source : Notaires de France

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