Choisissez d’investir dans une FPI à capital fixe ou variable

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L’achat d’actions dans des sociétés d’investissement immobilier civil (SCPI) vous permet d’investir dans la pierre pour une somme modique. Avant de vous engager dans cet investissement à long terme, il est essentiel de faire la différence entre les SCPI à capital fixe et à capital fixe.

SCPI collecte des fonds, achète des immeubles, les loue, perçoit les loyers et redistribue une fraction de ces revenus à leurs associés. Lorsque vous achetez des actions SCPI, vous devenez l'un de ces associés. Les conditions d'achat et de revente de vos actions dépendent alors de la forme de la SCPI.

SCPI à capital fixe: liquidité réduite

Lors de la création d'une SCPI, un capital plafond est défini. Cela correspond au nombre maximum d'abonnements attendus. Une fois atteinte, la société de gestion de la SCPI peut procéder à une augmentation de capital. Il émet donc de nouvelles actions. Ceux-ci peuvent être acquis par des partenaires existants ou de nouveaux investisseurs.

Lors d’une augmentation de capital, un associé peut saisir l’occasion pour céder tout ou partie de ses actions. Cependant, entre deux opérations de ce type, le capital n’évolue pas. Si un partenaire souhaite vendre ses actions, il doit se tourner vers le marché secondaire centralisé par la société de gestion de la SCPI ou procéder à une vente à l'amiable.

Frais d'inscription pour un SCPI fermé

Pour un achat d’actions SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, des frais d’enregistrement sont dus. Ils représentent 5% du montant investi et sont à la charge de l'acquéreur.

Les commandes d'achats et de ventes sont confrontées. La durée de cette opération peut aller d'un jour à trois mois. Il est fixé par la société de gestion de la SCPI. Le prix des parts dépend de l'offre et de la demande des investisseurs. Il peut donc s'écarter de la valeur réelle des immeubles détenus par la SCPI. La liquidité (c'est-à-dire la possibilité d'acheter et de vendre des parts sans subir de différence de prix importante) d'une FPI à capital fixe est réduite de facto.

SCPI à capital variable: un investissement moins volatil

Une SCPI ouverte peut émettre ou racheter des parts à tout moment. Pour l'investisseur, la souscription ou la revente est ainsi facilitée. Tant que le capital maximum défini dans les statuts n'est pas atteint, l'investisseur peut souscrire au capital de la SCPI.

Pour les SCPI à capital variable, il n’existe pas de marché secondaire approprié. La société définit la valeur des unités à l'achat et à la revente en fonction de l'actif de la FPI. Le prix d'échange, unique, ne dépend pas de l'offre et de la demande.

Ce système n'est cependant pas infaillible. En cas de crise, si aucun acheteur n'accepte de payer le prix défini par la société de gestion, le capital ne varie plus et la confrontation de l'offre et de la demande est nécessaire.

Les SCPI à capital variable représentent un investissement moins "spéculatif" que les SCPI à capital fixe. Cependant, ce n'est pas la seule chose à considérer. En effet, les SCPI se distinguent par la composition de leurs actifs et leurs objectifs stratégiques.