SCPI: l'investissement qui monte

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Les rendements de papier-pierre sont en baisse, mais de nombreuses entreprises affichent des rendements en hausse. Explications

C’est une révolution dans le petit monde de l’épargne. Tandis que le taux d'intérêt les investissements sans risque sont plafonnés, les REIT, les sociétés d’investissement immobilier civil, affichent des rendements insolents. Certes, à 4,35% net pour 2018 en moyenne, le taux de distribution sûr Valeur marchande (TDVM) est en légère baisse par rapport à l’année précédente, mais de nombreuses entreprises paient le luxe de servir des tarifs supérieurs à ceux de 2017.

Pourquoi les rendements grimpent

Ce résultat peut surprendre car il inverse, du moins pour un certain nombre d’entreprises, la tendance à la baisse observée depuis plusieurs années. Raison de ce déclin: le engouement des investisseurs pour la pierre. La hausse des la demande poussé les prix plus haut que les loyers.

Une logique qui pèse mécaniquement sur les rendements. Mais en 2018, ce phénomène est contrebalancé par plusieurs facteurs favorables aux taux de distribution. "Le premier est l'inflation", a déclaré Raphael Oziel, directeur de la division immobilière de Linxea. En 2018, il a atteint 1,6%, contre 1% en 2017, et ce pic a stimulé les rendements, les loyers des surfaces de bureaux et de bureaux étant indexés sur l'inflation. Deuxième facteur favorable: la baisse des vacances en location. Troisièmement, les rabais accordés par les entreprises à leurs nouveaux locataires qui travaillent ont diminué. "

Nouveaux territoires

Mais la montée de certains taux de rendement peut aussi s'expliquer par l'audace des gérants. Les retours sont basés sur les emplacements et les risques pris par les entreprises. "Dans la capitale, les rendements (à l'acquisition) pour les districts centraux sont de l'ordre de 3%. Ils s'élèvent à environ 4% pour la Défense et à 5,2% pour la deuxième couronne, détaille Raphael Oziel. Les IPAC qui investissent dans les quartiers les plus sûrs rapportent environ 4% et peuvent être qualifiés de patrimoine. Ceux qui choisissent la province voient les rendements grimper de 6% environ. Et pour trouver des taux encore plus élevés, vous devez vous rendre à l'étranger. "

Corum Origin, par exemple, a un rendement de 7,28%. Un résultat qui soulève des questions. Ce taux record s'explique principalement par des investissements hors des sentiers battus. "Je n'achète pas en France ou en Allemagnedit Frédéric Puzin, président de Corum. Les prix sont excessifs et ont atteint des niveaux déraisonnables alors que les loyers n'augmentent pas. " Diversification géographique (dans 13 pays) mais aussi en termes de types d’actifs. Par exemple, SCPI a réalisé des acquisitions dans le secteur hôtelier en Finlande. Et pour ne pas devoir se disperser sur des investissements moins rentables, la SCPI limite la collecte. De plus, presque tous les locaux sont loués. Le taux d'occupation dépasse 99%, contre 92% pour la moyenne du marché.

Autre vecteur de performance, la distribution en 2018 de signaler à nouveau. "Cette position qui lisse les résultats dans le temps est contre-productive pour les associés car ils sont imposables sur des montants qu'ils ne touchent pas", commente Frédéric Puzin. Une position est maintenant considérée comme inutile alors que l'IPAC a fait ses preuves en termes de performance. "Lorsqu'ils ont été interrogés, les porteurs de parts ont voté en faveur de cette distribution. Cela a permis d'augmenter le rendement de 30 points de base." Une autre source de profit: les plus-values ​​générées par les cessions. "Nous gérons activement notre patrimoine"explique Frédéric Puzin. Gain en capital qui a contribué pour 0,10% au rendement annuel de SCPI. Faut-il avoir peur de ces (trop) belles performances?

"Je considère que les SCPI ne doivent pas être classés dans les investissements à risque. L'immobilier est un refugedit Raphaël Oziel. Je recommande toutefois de combiner ces investissements avec des SCPI axés sur le patrimoine, qui rapportent moins mais dont le portefeuille est composé d'immeubles situés dans les meilleurs emplacements et de SCPI offrant des rendements plus élevés, des politiques plus audacieuses et, par définition, plus risquées. "

La sécurité est l’une des préoccupations majeures de Danielle François-Brazier, directrice générale de Foncia Pierre Gestion. "J
Je n'ai pas de collection non investie, dit-elle. Nous prévoyons toujours de ne pas être pris au dépourvu. " Pour Foncia Pierre Rendement, il privilégiait les investissements dans les magasins situés au pied de l'immeuble en région parisienne, après avoir investi en 2016 et 2017 dans des bureaux au Luxembourg et en Allemagne, mais également dans l'hôtellerie. Hôtels qui est la spécialité du dernier SCPI de la gamme, Foncia Cap Hébergimmo, qui affiche pour 2018 un rendement de 4,72% avec une réévaluation du cours de l’action de plus de 4%. "Nous louons à trois grands groupes des baux fermes de très longue durée, ce qui nous permet d’envisager l’avenir très sereinement", félicite Danielle François-Brazier.

Le bonus fiscal pour les investissements à l'étranger

Les déclarations reçues par les partenaires sont imposables sur Good Banque de la propriété, c'est-à-dire sur le barème progressif de l'impôt sur Good Banque. Mais ceux de l'étranger bénéficient d'une décharge forfaitaire à l'extérieur de nos frontières, généralement inférieure à la part marginale de l'investisseur contribuable. La taxe foncière est payée directement par la société. En vertu des conventions fiscales signées entre les États, vos revenus ne seront pas imposés deux fois et échapperont à la lourde imposition française.

Surtout, ils ne seront pas soumis à des cotisations de sécurité sociale françaises de 17,2%. Des avantages qui augmentent, bien entendu, sensiblement le rendement net de l'investissement. Attention, l'affichage des retours n'est pas harmonisé. La plupart des SCPI internationales déclarent un rendement net des impôts étrangers, mais ce n'est pas toujours le cas.

Quelles perspectives de réévaluation?

Pour choisir les SCPI les plus prometteurs, le rendement est certes fondamental, mais les perspectives de valorisation des actions sont également un critère à prendre en compte. Le prix de souscription d'une partie de SCPI est déterminé sur la base de la "valeur de reconstitution". Cela correspond à la "valeur de réalisation" (c'est-à-dire: la valeur de marché des actifs immobiliers + la valeur nette des autres actifs) plus le montant des coûts liés à la reconstitution des actifs. SCPI. Il est arrêté chaque année par la société de gestion.

La société de gestion doit justifier toute différence supérieure à 10% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution et la notifier auAMF. Les SCPI dont la valeur est trop actualisée seront donc tenus d'augmenter le prix de leurs actions. Mais ces augmentations, habituées aux porteurs de parts ces dernières années, ne sont pas automatiques.

Marie-Christine Sonkin