Investissement dans l'immobilier: quelles alternatives à la SCPI?

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En 2018, les sociétés d’investissement immobilier civil (SCPI), ces fameux produits d’investissement surnommés "la pierre de papier" ont enregistré collection en baisse de 19,4% à celle de l'année 2017, selon les chiffres de l'Association française des sociétés d'investissement immobilier (Aspim) et de l'Institut de l'immobilier et de l'investissement foncier (IEIF).

Cette baisse n’est pas une surprise: avec l’entrée en vigueur du taxe foncière au début de 2018, certaines personnes ont préféré se tourner vers d'autres produits d'investissement non soumis à cette taxe sur le patrimoine. Cependant, les Français restent profondément attachés à l’investissement dans l’immobilier, et ce pour une bonne raison: il reste un refuge pour des rendements attrayants et non corrélés. Marchés financiers, qui connaissent de nouveaux hauts et des bas depuis la fin de l'année dernière.

Produits … très différents

Avec un taux de distribution À 4,35% par an, les FPI font partie des investissements immobiliers attrayants, mais les investisseurs ont des raisons de s’interroger sur la diminution progressive de la rémunération offerte par ces produits. Rappelez-vous qu’il était toujours supérieur à 5% en 2014 et à 6% en 2009.

Néanmoins, en ce qui concerne SCPI, il ne faut pas oublier que ces produits peuvent être très différents d’une société de gestion à une autre. La plupart d'entre eux se concentrent sur des opérations d'investissement en Ile-de-France (42,6% des acquisitions en 2018), où l'immobilier présente un risque locatif faible et un risque d'amortissement faible.

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D’autre part, d’autres sociétés de gestion SCPI exercent des activités plus risquées et potentiellement plus rentables en investissant dans des actifs situés en dehors des grandes villes ou à l’étranger. Le prix au mètre carré est inférieur et le taux de rendement locatif plus élevé. Vigilance toutefois: ces SCPI supportent en contrepartie un risque de vacance locative et de dévaluation plus élevé en fonction du cycle économique.

Investir dans une SCPI nécessite donc d’abord de s’informer sur l’emplacement des actifs détenus par ces fonds afin d’identifier le risque associé à ces produits. Cette tâche est encore plus importante une fois l’abonnement souscrit dans un SCPI, il devient difficile de partir. Rappelez-vous que ces produits sont illiquides et donc difficiles à vendre, en particulier lorsque le marché est bousculé comme ce fut le cas dans les années quatre-vingt-dix.

Professionnels de l'OPCI

Pour bénéficier de performances supérieures à celles des SCPI, de plus en plus d'investisseurs sophistiqués recherchent des alternatives. Tout en restant dans le domaine de l’immobilier, deux solutions intéressantes leur sont proposées: les fonds professionnels d’investissement immobilier (professionnels de l’OPCI) et les fonds de capital professionnels (FPCI), qui peuvent tous deux offrir l’espoir d’un rendement nettement supérieur à celui de la SCPI.

En principe, les OPCI professionnels sont les produits les plus proches des REIT: ces fonds leur permettent également de détenir des biens immobiliers pour percevoir les loyers, mais ils disposent d'une plus grande latitude pour recours acquisitions par emprunt, augmentant ainsi leurs attentes d'un retour sur investissement pouvant dépasser 6% par an.

Les OPCI professionnels peuvent également mettre en œuvre des stratégies d'investissement anticycliques, telles que des investissements dans des locaux commerciaux ou des hôtels. Contrairement aux SCPI, ces véhicules ne conviennent qu'aux investisseurs qui peuvent apprécier ces stratégies d'investissement plus sophistiquées.

Fonds de capital investissement professionnel

Les FPCI, quant à eux, sont des véhicules d’investissement, destinés notamment à financer la réhabilitation de bâtiments obsolètes à rénover avant d’être remis sur le marché. Ces fonds peuvent utiliser des dettes de plus de 50% sur leurs acquisitions immobilières. Ils ont également la capacité d’investir dans Propriété commerciale, en particulier dans le domaine des opérations hôtelières ou des résidences gérées.

Pour les investisseurs, le rendement attendu de ces produits est généralement supérieur à 10% par an, en contrepartie d’un horizon d’investissement minimum d’au moins 5 ans. Les FPCI s'adressent à des investisseurs avertis car ils comportent plusieurs risques, dont le principal est le temps qu'il faut pour revendre des biens immobiliers réhabilités.

Il est intéressant de noter que les OPCI et les FPCI professionnels ont généralement de meilleurs rendements lorsque ces produits sont gérés par des sociétés de gestion agiles. Celles-ci peuvent en effet sélectionner des projets de toute taille, très qualitatifs, à forte rentabilité, sur lesquels les grandes sociétés de gestion ne peuvent se positionner en raison de leur taille qui les oblige à investir uniquement dans des grands projets. En tout état de cause, les professionnels de l'OPCI et le FPCI ne s'adressent pas à tous les investisseurs: en raison de leur ticket d'entrée élevé, souvent de 100 000 euros, ce type d'investissement est principalement destiné à des investisseurs professionnels ou à des professionnels similaires.

Jean-Baptiste Pracca est partenaire chez Mata Capital.